비조정지역 양도세, 취득세 깔끔정리

비조정지역 양도세, 취득세 깔끔정리

부동산 경기가 침체에 들어가면서 정부가 투기과열지역, 조정지역들을 잇달아 비조정 지역으로 낮추고 있습니다. 급매가 수시로 나오고 있는 시기인만큼 비조정지역에 대한 투자 수요가 조금씩 늘면서 비조정지역 양도세, 취득세에 대해서도 관심이 늘어나고 있습니다.

 

아래에서 비조정지역 양도세, 취득세에 대해 깔끔하게 정리해드리겠습니다.

1. 비조정지역 양도세

(1) 주택 취득일을 기준으로 2년 이상 보유/매도 시 양도세 면제

(2) 일시적 1가구 2주택자 종전 주택 처분기한 2년 → 3년

(3) 비조정지역은 다주택자에 대한 중과세율 미적용

 

조정지역의 경우 2년 거주 요건이 있지만, 비조정지역의 경우 2년 보유만 해도 1주택자의 경우 양도세를 면제 받을 수 있습니다. 따라서 비조정지역의 아파트를 구입하여 전월세를 줬다면 2년 뒤에 팔아도 양도세를 내지 않아도 됩니다.

 

다만, 2주택자의 경우 비조정지역의 경우에는 과세표준에 따라 6~45%의 기본세율을 적용하며, 과세표준과 세율은 아래와 같습니다.

과세표준	세율	누진공제
1,200만원 이하	6%	-
1,200만원~4,600만원 이하	72만원+(1,200만원의 초과분 15%)	108만원
4,600만원~8,800만원 이하	582만원+(4,600만원 초과분 24%)	522만원
8,800만원~1억5천만원 이하	1,590만원+(8,800만원 초과분 35%)	1,490만원
1억5천만원~3억원 이하	9,460만원+(3억원 초과분 40%)	2,540만원
5억 초과	17,460만원+(5억원 초과분 42%)	3,540만원

제 주변에 세금에 대해 잘 모르는 분들이 세율만 보고 계산해서 당황하시는 분들이 계신데요~ 예르들어 1억원 아파트를 양도할 경우 세율이 35%를 적용받게 됩니다. 그렇다면 1억 * 35% = 3천 5백만원 일까요? 아닙니다.

 

세율은 단계별로 나누어 계산을 하기 때문에 1,200만원 이하의 구간과 1,200~4,600만원 구간에서 1번씩 내면서 올라오기 때문에 세율이 높다고해서 한번에 계산하진 않습니다.

1억원 x 세율(35%) - 누진공제(1,490만원) = 2,010만원

그리고 여기서 궁금한 단어가 바로 "누진공제"인데요! 누진공제는 각 과세표준 구간별 금액을 미리 계산해둔 것입니다. 즉, 1억원의 경우 누진공제를 활용한다면 아래와 같은 식이 성립됩니다.

 

2. 비조정지역 취득세

(1) 기존 1주택자도 비조정지역 추가 매수 시 일반세율(1~3%) 적용

(2) 3주택부터 중과세율(8~12%) 적용

(3) 증여 후 취득세율 12% → 3.5%

 

조정대상지역이 해제되면서 양도세 외에 취득세의 변화도 있습니다. 집을 살 때 내는 것이 취득세인데, 기존에 주택이 있는 상태에서 조정지역 아파트를 한채 더 사게 되면 중과세율(8~12%)를 적용하여 추가 구입이 고민될 수 밖에 없습니다.

 

그래서 과거에 조정지역(기존)+비조정지역(추가 매수)를 통해 자산 인플레이션에 대비하는 분들이 많았는데요~ 기존에 살고 있던 지역이 비조정지역이 되면서 이참에 2주택자 대열에 오를려는 분들에게 취득세 일반세율 적용은 좋은 소식이라 할 수 있습니다.

 

또한, 비조정지역이 되면 집을 증여하기도 수월해지는데 공시가격 3억원 이상의 주택을 증여받을 경우 12%의 취득세율이 적용되었으나 비조정지역이 되면서 3.5%의 세율이 적용되어 취득세 부담이 크게 줄어들게 되었습니다.

 

이상으로 비조정지역 양도세, 취득세에 대해 알아봤습니다. 앞서 말씀드린대로 고금리로 인해 전월세 시장도 위축되고 있어 급매가 속출하는 상황인데요! 현금흐름이 좋다면 이번 기회에 추가 매수를 통해 급하락한 자산들을 모아보는 것도 좋은 투자 방법이 될것 같습니다.