보금자리론으로 내집마련 성공한 후기

부동산 아파트 가격이 계속해서 오르다보니 이렇게 가만히 있다가는 벼락거지가 되겠다는 생각에 아내와 상의한 끝에 보금자리론으로 5년 차 준신축 아파트를 매입하기로 했습니다.

 

1. 가용 자산 확인하기

어린시절 빚은 절대 안된다는 부모님의 말이 머리속에 박혀있다보니 억소리나는 대출을 받자니 겁부터 났지만 일시불(?)로 집을 살수도 없었습니다.

 

 

그래서 현재 가지고 있는 돈을 끌어보니 5년된 SUV차량 1대와 3천만원정도였습니다. 이걸로 과연 얼마의 아파트를 살수 있을까? 라는 생각으로 계산을 해봤습니다.

 

3억 아파트를 구입하고자하니 10%(3천만원) 수준이라 과연 대출로 90%를 충당할수 있을까라는 걱정부터 밀려들어왔습니다. 그러다가 보금자리론이라는 것을 알게 되었습니다.

 

보금자리론 디딤돌 차이의 핵심은 금리와 대출한도

보금자리론 디딤돌 차이의 핵심은 금리와 대출한도

 

2. 보금자리론 LTV, DTI 최대한도

• 비규제지역 : LTV 70%, DTI 60%
• 조정지역 : LTV 60%, DTI 50%
• (실수요자에 한해 LTV, DTI 10% 추가)

저금리+고정금리라는 정부대출상품인 보금자리론이라는 것을 알게되었고, 저의 경우 실수요자 요건을 충족하여 조정지역이었음에도 불구하고 LTV 70%를 적용받았습니다.

 

보금자리론 실수요자 요건은 무주택자이면서, 연소득 7천만원 이하 그리고 5억원 이하 주택 구입시 적용되는데 저는 무주택, 연소득, 5억원이하 모두 충족하였습니다.

실수요자로 인정받을 경우 주택 가격의 70%까지 대출이 나오기 때문에 보금자리론으로 약 2억 1천만원 대출이 가능한 것을 알게 되었습니다.

 

이렇게해서 기존 3천만원(10%)+보금자리론(70%)으로 집값의 80%을 확보했는데 문제는 나머지 20%(약 6천만원)이 부족하였습니다. 부족한 금액은 신용대출로 채울수 있는 것을 공부를 하다보니 알게 되었습니다.

 

3. 신용대출

• 신용대출은 연봉의 100% 수준에서 가능
• 보금자리론은 dti 계산방식으로 신용대출 사용가능

22년 1월부터 DSR이 적용되면서 주택담보대출을 최대로 받을 경우 신용대출을 추가로 받는 것이 어려워졌습니다. 고연봉자 외에는 여유가 없어진건데요...

 

현재까지도 보금자리론은 DSR이 아닌 DTI 방식으로 대출이 진행되다보니 상대적 최대한도를 받고도 신용대출이 가능합니다.

 

보금자리론과 신용대출 심사를 위해 2개년 근로소득원천징수영수증을 출력해서 가져갔는데 은행에서 평균으로 산정한 제 연봉은 4600만원이었습니다.

 

보금자리론 소득기준(미혼, 신혼부부, 1자녀, 2자녀)

보금자리론 소득기준(미혼, 신혼부부, 1자녀, 2자녀, 다자녀)

 

실수요자로 인정받을 경우 DTI 60%로 적용받으므로 1년간 상환가능 금액이 약 2,700만원이었고, 1년(12개월)간 원리금 상환이 가능하다면 대출이 진행되는 것입니다(개인별 신용 점수 및 부채 수준 미고려)

 

1) 보금자리론 고정금리(2%), 만기(30년), 원리금 상환

2억 1천만원 = 약 78만원

2) 신용대출 변동금리(3.3~3.8%), 만기(1년단위 연장), 원금 일시납

8천만원 = 약 25만원

3) 12개월 * (78+25) = 1,236만원

 

결국 연봉 4,600만원인 저의 경우 DTI 수준이 60%까지 가능하지만, 실제로는 약 30%수준밖에 되지않기 때문에 대출받는데 전혀 지장이 없었습니다.

 

4. 부동산 방문하기

내가 가지고 있는 3천만원과 보금자리론(2억 1천만원), 신용대출(8천만원)을 합치면 3억 1천만원이 되었기에 3억원의 아파트를 구입하기에 충분하다고 판단되어 생애 처음으로 부동산이라는 곳을 들어가게 되었습니다.

 

혹시 무시당하면 어쩌지라는 순진한 생각과 함께 들어가서 원하는 금액대와 동, 층수를 말씀드리니 부동산 사장님께서 입주가능한 물건을 브리핑 해주셨습니다.

 

의외로 전세끼고 매매하는 경우가 많다보니 즉시 입주가능한 물건이 별로 없었고, 그 중에서 마음에 드는 3개 정도만 둘러보기로 했습니다. 

• 3억원(24층) : 가격과 층수가 마음에 들었으나 단지내 위치가 구석
• 3억 1,500만원(15층) : 가격이 조금 오버되었고, 타입이 마음에 안들었음
• 3억 4천만원(17층) : 층수와 뷰(View)가 가장 좋았으나 가격이 너무 비쌈

결국 처음봤던 24층 아파트가 가장 마음에 들었고, 집에가서 고민을 하려고 하는데 부동산 사장님이 일부러 그러신건지 몰라도 계약금 걸어두고 가는게 어떻겠냐고 제안을 했습니다.

 

오늘만해도 몇번 전화온 매물인데 이번주 지나면 없을수도 있다고 은근히 고민되게 하셨는데 계약금 10만원도 괜찮으니 걸고가라고 하셔서 그자리에서 가계약금을 걸고 나왔습니다.

 

집에 오는길에 아내와 이야기하면서 너무 급하게 결정한건 아닌지 모르겠다며 걱정하기도 했지만, 어쨌거나 집을 사기로 했고 집상태도 좋았기에 좋게 생각하자고 이야기하며 집으로 돌아왔습니다.

 

5. 아파트 계약하기

• 보금자리론 한도 계산시 : kb시세 기준(매매가 아님)

집으로 돌아와서 몇일 있다가 집 주인분이랑 연락이 되어 계약일 약속을 잡았습니다. 부동산 사장님께서는 되도록 오전이 좋을것 같다고 하셨고, 혹시나 서류가 누락되더라도 오후에 시간을 벌수 있으니 점심전에 하자고 해서 그렇게 하기로 했습니다.

 

계약일이 정해지고 바로 보금자리론을 통해서 신청을 했습니다. 보금자리론 신청은 최대 70일 이전부터 신청할수 있는데 심사 시간이 최대 40일 걸릴수 있다는 말을 보고 걱정도 되었지만, 정말 다행스럽게도 일이 일사천리로 진행되어 3일만에 심사결과가 통보되었습니다.

 

보금자리론 전입요건과 실거주 의무 기간

보금자리론 전입요건과 실거주 의무 기간

 

보금자리론 심사결과를 가지고 은행에 방문하여 실제 대출 가능액을 산정했는데, 매매가는 3억이었는데 kb시세가 2억 9,00만원으로 조금 달랐던 것을 제가 확인하지 못했던 것이었습니다.

 

은행원분이 "손님, 2억 1천만원까지 대출이 안나올것 같은데요?"라고 말해서 큰일났다라는 생각이 번쩍 들었는데, 다행히 2억 300만원정도 나올수 있다고해서 안도의 한숨을 쉴수 있었습니다.

 

여기서 깨달은 것은 무식하면 용감하다..라는 것도 있지만 정말 큰돈 들어가는데 이렇게 공부를 안하고 집을 사려고 했구나라며 스스로 반성하는 계기가 되기도 했습니다.

 

6. 최종 계약 후 이사

은행에서 KB시세가 아닌 매매가로 약간의 충격을 받긴 했으나, 금액 차이가 크지 않았기 때문에 별 문제없이 부동산에서 계약을 할수 있었습니다.

 

인터넷 커뮤니티를 보니 수수료를 아끼기 위해서 공인중개사, 법무사 없이 진행하면 좋다는 것도 봤지만, 돈이 한두푼 들어가는것도 아니고 복비를 주고 깔끔하게 일을 처리하는게 맞다고 생각했습니다.

 

거기다가 생애최초 취득세 50%면제까지 적용받아서 이사비(약 130만원) 정도 돌려받은것 같아서 기분도 좋았습니다. 혹시 저처럼 생애최초로 주택을 취득하시는 분이라면 취득세 면제 기간을 확인해서 꼭 챙겨받으시기 바랍니다(단, 3년이상 실거주해야함)

 

이렇게해서 보금자리론을 통해 3억원의 아파트를 구입하게 되었습니다. 24평의 작은 아파트이긴 하지만, 현재는 구입후 50% 상승하여 4억 5천만원 시세를 유지하고 있습니다.

 

3천만원으로 1억 5천만원의 시세차익을 거두고 있으니 500% 수익률이라 할수 있겠죠? 물론 시세차익을 바라고 구입한건 아니지만, 결과도 좋아서 기분이 좋습니다.

 

여러분들도 시세차익은 아니더라도 두다리 쭉 펴고 살수 있는 내집마련의 기회를 보금자리론을 통해서 꼭 잡으시길 추천드립니다.